Ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıklar, son yıllarda Bursa genelinde artan kira bedelleri ve ekonomik koşullar nedeniyle mahkemelerin en yoğun olduğu alanlardan biri haline gelmiştir. Mülk sahiplerinin en çok merak ettiği konuların başında ise “Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?” ve “Dava masrafları ne kadardır?” soruları gelmektedir.
Bu makalede, Bursa’da hizmet veren bir avukat olarak süreci en şeffaf haliyle, hukuki terimlere boğulmadan anlatmaya çalıştım. İşte tahliye davaları hakkında bilmeniz gerekenler.
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Kiracı tahliye davalarının süresi; mahkemenin iş yoğunluğuna, tebligatların doğru adrese ulaşıp ulaşmadığına, bilirkişi incelemesine ve tanıkların dinlenmesine göre değişkenlik gösterir.
2026 yılı itibarıyla Bursa Adliyesi ve çevre ilçelerdeki iş yükü göz önüne alındığında, bir tahliye davasının yerel mahkemede sonuçlanması ortalama 12 ay ile 18 ay arasında sürebilmektedir. Kararın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) ve Yargıtay süreçlerine taşınması durumunda bu süre 2-3 yıla kadar uzayabilir.
Ancak, davanın türü süreyi doğrudan etkiler. Örneğin, “tahliye taahhütnamesine dayalı” icra takipleri ve davaları, “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davalarına göre genellikle daha hızlı sonuçlanabilmektedir.
Dava Açmadan Önce: Zorunlu Arabuluculuk Süreci
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir.
Arabuluculuk süreci, dava sürecinden çok daha kısadır. Başvuru yapıldıktan sonra arabulucu, tarafları görüşmeye davet eder. Bu süreç en fazla 4 hafta içinde sonuçlanmak zorundadır. Eğer arabulucuda anlaşma sağlanamazsa, “anlaşamama tutanağı” düzenlenir ve bu belge ile mahkemede dava açılabilir. Arabuluculuk, süreci uzatan değil, anlaşma ihtimali varsa süreci aylar öncesinden bitirebilen bir fırsattır.
Hangi Durumlarda Tahliye Davası Açılabilir?
Her ev sahibi, istediği zaman kiracıyı evden çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan hükümler içerir. Tahliye davası açabilmek için kanunda belirtilen haklı nedenlerden birinin oluşması gerekir. En sık karşılaşılan tahliye nedenleri şunlardır:
- Kiranın Ödenmemesi (Temerrüt): Kiracının kirasını ödememesi durumunda, noterden ihtarname çekilerek 30 gün süre verilir. Ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.
- İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içerisinde kirayı geç ödeyen kiracıya iki kez haklı ihtar çekilirse, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir.
- Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları/torunları) veya üstsoyu (anne/babası) için konut ihtiyacı doğarsa dava açılabilir.
- Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, evi belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmişse ve boşaltmamışsa dava açılabilir.
- 10 Yıllık Uzama Süresi: 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracılar, herhangi bir sebep gösterilmeksizin 3 ay önceden bildirim yapılarak tahliye edilebilir.
2026 Yılı Tahliye Davası Masrafları
Tahliye davası masrafları her yıl Harçlar Kanunu’na ve Bursa Barosu’nun tavsiye niteliğindeki ücret tarifelerine göre güncellenmektedir. Masraflar iki ana kalemde toplanır:
- Mahkeme Harç ve Giderleri: Dava açılış harcı, tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri ve keşif harçlarıdır. Bu tutar davanın açıldığı tarihteki yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanan nispi harca göre değişir. Ortalama bir dava için başlangıç masrafları (harçlar hariç) gider avansı olarak yatırılır.
- Avukatlık Ücreti: Her yıl Resmi Gazete’de yayımlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi”nin altında olmamak kaydıyla, avukat ile müvekkil arasında serbestçe belirlenir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı kirayı ödemiyor, hemen çıkarabilir miyim?
Hayır, polis zoruyla veya kapı kilidini değiştirerek kiracı çıkarılamaz. Mutlaka icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır.
Ev satılırsa içindeki kiracı hemen çıkar mı?
Hayır. Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açma hakkına sahip olur.
Tahliye davasında avukat tutmak zorunlu mu?
Hukuken zorunlu değildir ancak kira hukuku usul kurallarının çok sıkı olduğu bir alandır. Yanlış bir ihtarname veya kaçırılan bir süre, davanın reddedilmesine ve yıllarca zaman kaybına yol açabilir. Bu nedenle uzman bir avukatla çalışmak menfaatinizedir.
Kiracı tahliye süreçleri, teknik detaylar içeren ve sürelere dikkat edilmesi gereken hukuki süreçlerdir. Hak kaybı yaşamamak ve süreci en hızlı şekilde sonuçlandırmak için profesyonel hukuki destek almanız önemlidir.
Bursa ve çevresindeki kira uyuşmazlıklarınız, tahliye davalarınız ve hukuki danışmanlık talepleriniz için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.